När du står inför ett bostadsköp eller en försäljning är det avgörande att förstå vad dolda fel innebär. De kan påverka både köpare och säljare juridiskt och ekonomiskt. I denna guide förklarar vi vad ett dolt fel är, vilka rättigheter och skyldigheter du har, samt hur du bäst agerar vid en tvist.

Allt om dolda fel vid husköp – komplett guide – din pålitliga resurs för att undvika kostsamma misstag.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel i fastigheten som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning, och som fanns där vid köptillfället. Det är alltså inte ett synligt eller känt problem – utan något som visar sig först efter köpet.

Exempel på dolda fel:

• Fuktskador i väggar eller tak som inte syntes vid visning

• Fel i elinstallationer som inte följde byggnorm

• Skadedjursangrepp bakom väggar eller under golv

Köparens undersökningsplikt

Som köpare har du enligt Jordabalken 4 kap. 19 § en skyldighet att undersöka fastigheten. Om du missar tydliga fel som du borde ha upptäckt, kan du inte åberopa dem som dolda.

Därför rekommenderas alltid besiktning av auktoriserad besiktningsman.

Säljarens ansvar vid dolda fel

Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till 10 år efter köpet – förutsatt att felet:

• Fanns vid köptillfället

• Inte kunde upptäckas av köparen

• Inte är ett normalt slitage eller förväntat med tanke på fastighetens ålder

Tips: Det är viktigt att säljaren inte försöker dölja fel medvetet. Det kan leda till allvarliga juridiska konsekvenser.

Hur du upptäcker ett dolt fel

Dolda fel uppdagas ofta:

• Vid renovering

• Efter inflyttning vid lukt eller läckage

• Genom expertbesiktning efter misstanke

Se våra kundfall om dolda fel i fastigheter – verkliga exempel på hur dolda fel påverkat köpare och hur vi hjälpt till juridiskt.

Vad händer om du hittar ett dolt fel?

1. Dokumentera felet – Ta bilder, spara kvitton på undersökningar

2. Kontakta en jurist – för att bedöma om det uppfyller kraven för dolt fel

3. Reklamera till säljaren – skriftligen och så snart som möjligt

4. Förbered för tvist – om säljaren inte accepterar ansvar

Vi hjälper dig med dolda fel – boka gratis rådgivning för att förstå dina chanser i ett ärende.

Så hanterar du en tvist om dolda fel

Om säljaren nekar ansvar kan tvisten gå vidare till:

• Förhandling via juridiskt ombud

• Tingsrätt om överenskommelse inte nås

• Möjlig förlikning under processen

Att ha rätt dokumentation och juridisk rådgivning ökar dina chanser avsevärt.

Vad täcker försäkringar?

En säljare kan ha dolt-fel-försäkring, som täcker en del av kostnaderna vid tvist. Köpare kan även ha hjälp genom:

• Hemförsäkringens rättsskydd

• Juridisk hjälp via medlemskap i t.ex. Villaägarna

Men dessa försäkringar täcker inte alltid hela summan – därför är ett starkt case avgörande.

Vanliga misstag att undvika

Inte anlita besiktningsman
Vänta för länge med att reklamera
Tro att alla fel är dolda fel
Förlita sig på muntliga löften från säljaren

Exempel från verkligheten – kundfall

Köpare upptäckte svartmögel bakom badrumsvägg 6 månader efter köp. Säljaren hävdade att det var normalt slitage. Vi drev ärendet till domstol – klienten fick rätt och ersättning.

Felaktig eldragning orsakade kortslutning. Vi visade att detta var dolt och att köparen inte kunde ha upptäckt det. En snabb förlikning gav full kompensation.

Se fler berättelser under [Se våra kundfall om dolda fel i fastigheter].

När du ska kontakta jurist

Du bör kontakta jurist om:

• Du misstänker ett dolt fel

• Säljaren nekar ansvar

• Du vill få en bedömning av bevisläget

• Du vill undvika dyra misstag

Vi hjälper dig med dolda fel – boka gratis rådgivning – våra erfarna jurister ger dig en kostnadsfri första bedömning.

FAQ – Vanliga frågor om dolda fel

Vad räknas som dolt fel?
Fel som fanns vid köpet, inte kunde upptäckas vid normal undersökning och som inte var förväntade utifrån ålder/standard.

Hur lång tid har man på sig att anmäla ett dolt fel?
Du måste reklamera felet inom skälig tid (oftast inom några månader) och max 10 år från köpet.

Kan man alltid få ersättning för ett dolt fel?
Nej. Det krävs att du kan visa att felet fanns vid köpet och att det uppfyller kriterierna enligt lagen.

Behöver jag jurist direkt?
Det är starkt rekommenderat att kontakta jurist tidigt för att undvika att göra fel i reklamationen.

Vad kostar juridisk hjälp vid dolda fel?
Vi erbjuder gratis inledande rådgivning. Därefter kan rättsskydd eller försäkring ofta täcka kostnaden.